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Ecco qualche informazione in più sui mutui per ogni esigenza

I mutui

Parametri di riferimento

Tipologie di tassi

Le assicurazioni

I servizi

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I mutui per ogni esigenza

Mutuo per acquisto casa

Il mutuo per acquisto casa può essere destinato alla prima o alla seconda casa.

Per prima casa non si intende la prima in assoluto, ma la situazione in cui il richiedente, al momento dell’acquisto non possiede altre casa nell’intero territorio nazionale.
Può, ad esempio,essere proprietario di una casa, venderla e acquistarne nuovamente una: nell’ipotesi in cui non possieda altre case, si trova sempre in regime di prima casa.

Per seconda casa invece si intendono tutte le abitazioni acquisite successivamente alla prima.

E’ importante sottolineare che la destinazione prima casa consente all’acquirente di godere di una serie di agevolazioni fiscali.
In particolare nell’operazione di compravendita dell’immobile ottiene uno sconto sull’Imposta di Registro, su quella Ipotecaria e su quella Catastale.
Nell’operazione di mutuo invece, l’agevolazione riguarda l’Imposta Sostitutiva che è ridotta dal 2,00% allo 0,25%.

Dal punto di vista più tecnico del prodotto è bene sapere che questa tipologia di operazione può avere una durata che varia dai 5 ai 30 anni e prevede una percentuale di finanziabilità normalmente dell’80%.

Mutuo per ristrutturazione casa

Il mutuo per ristrutturazione serve a finanziare i lavori da seguire su di un immobile che ne modifichino l’aspetto internamente o esternamente.

A volte, tali lavori possono riguardare solo modifiche interne, come ad esempio il rifacimento di bagni, pavimenti o di alcuni impianti. Altre volte invece, la ristrutturazione è più consistente e può portare ad importanti modifiche dell’immobile, tanto da variarne l’aspetto o addirittura la metratura( parleremo allora di ampliamento immobile).

Altra caratteristica del mutuo per ristrutturazione è che l’ importo richiesto, a mano a mano che non si tratti di una somma esigua, non viene erogato in un’unica soluzione, bensì a “Stato avanzamento lavori”( SAL).
Questa modalità prevede che il mutuatario riceva la somma del mutuo suddivisa in varie tranche, erogate a mano a mano che i lavori di ristrutturazione vengano eseguiti.

Normalmente la Banca, prima dell’erogazione di ogni singola tranche, richiede il sopralluogo di un perito, ai fini di verificare il reale stato avanzamento dei lavori.
Ottenuto il benestare del perito, la liquidazione della tranche di solito avviene senza particolari formalità e viene versata sul conto corrente del mutuatario.
Tuttavia vi sono Banche che possono richiedere un passaggio dal Notaio per la firma di un Atto di Quietanza. In questo caso bisogna considerare che ogni tranche ha il costo aggiuntivo della parcella del Notaio.

Infine è bene sapere che la Banca, per valutare la fattibilità di un mutuo per ristrutturazione, richiede sempre tutta la documentazione inerente i lavori da eseguire.

Mutuo per costruzione

Il mutuo per costruzione è un’operazione destinata a finanziare l’edificazione d’immobili residenziali.

Così come nel caso della ristrutturazione, solitamente gli istituti non finanziano oltre l’80% del costo di costruzione e di prassi l’operazione prevede che il richiedente abbia già provveduto all’acquisto del terreno con fondi propri.

Condizione fondamentale per la richiesta e l’ erogazione del mutuo per costruzione è che il richiedente abbia ottenuti:
• l’approvazione del progetto;
• la Concessione Edilizia;
• l’autorizzazione all’ inizio lavori.

Il mutuo per costruzione non viene erogato in un’unica soluzione, bensì a “Stato Avanzamento Lavori” (SAL) man mano che i lavori di edificazione procedono.
Ogni erogazione viene denominata “tranche” e la sua liquidazione viene autorizzata solo a seguito delle verifiche del perito.

A seconda dell’Istituto erogante, le tranche possono essere erogate senza particolari formalità, ma ci sono anche istituti che prevedono la sottoscrizione di un Atto di Quietanza che deve essere stipulato con atto notarile.

Mutuo per liquidità

Qualora il cliente ne abbia necessità, può utilizzare l’immobile di sua proprietà per l’ottenimento di una somma di denaro per le più varie e personali finalità.
Si tratta, in questo caso, di mutuo per liquidità.

L’operazione per liquidità normalmente viene concessa con interventi inferiori all’80% del valore dell’immobile, con percentuali che variano a seconda delle politiche del credito delle singole Banche.

Il mutuo per liquidità può essere concesso anche nel caso in cui l’immobile sia già colpito da ipoteca di primo grado, ma ovviamente questa andrà cancellata; in questo caso si procederà con un mutuo di sostituzione per liquidità, in cui la somma della sostituzione va a estinguere il residuo debito del mutuo dell’ ipoteca di primo grado, mentre la quota destinata alla liquidità rimarrà a disposizione del cliente.

Mutuo per consolidamento debiti

Qualora il cliente si trovi nella necessità di raggruppare più debiti in una unica nuova operazione, può fare richiesta di un mutuo di consolidamento.

In questa particolare operazione (che le Banche preferiscono di norma concedere a lavoratori dipendenti) grazie alla erogazione del mutuo il cliente può estinguere tutti i debiti in essere (o parte di essi) e migliorare quindi la propria situazione economica.

I vantaggi:
• il mutuo di consolidamento erogato presenta condizioni di tasso migliori rispetto a quelle delle
altre operazioni che va a estinguere, in particolare prestiti personali, carte revolving, cessioni del
quinto dello stipendio, fidi di c/c ecc.;
• l’importo della nuova rata è inferiore alla somma delle rate dei vari prestiti che va ad estinguere,
lasciando così libera una buona parte di liquidità.

Nel mutuo di consolidamento, la percentuale di finanziabilità rispetto al valore dell’immobile è di norma inferiore rispetto al classico 80% e anche in questo caso varia a seconda delle politiche del credito delle singole Banche.

Il cliente che desidera ottenere il mutuo per consolidamento, deve risultare regolare nei pagamenti delle operazioni di credito che intende estinguere.

Mutuo in sostituzione

Nel caso in cui un cliente abbia già accesso ad un mutuo, lo stia pagando regolarmente e non consideri più convenienti le condizioni in esso applicate, può pensare di sostituirlo con un nuovo mutuo a condizioni migliori.

Tale operazione può essere effettuata grazie alla erogazione da parte di un Istituto differente di un nuovo mutuo col quale viene estinto quello in essere. Il nuovo mutuo quindi, sostituisce quello precedente.

Il mutuo per sostituzione si distingue dalla operazione di surroga per il fatto che l’ipoteca del precedente mutuo deve essere cancellata a seguito dell’estinzione del relativo mutuo. Ciò avviene a seguito della erogazione di un nuovo mutuo che prevede l’iscrizione di una nuova ipoteca.

Tale operazione comporta degli oneri che sono sempre a carico del cliente.

La Legge Bersani del 2007, introducendo il concetto di surroga (vedi apposita pagina), ha di fatto reso utile e superato il prodotto di pura sostituzione, che rimane interessante solo nel caso in cui si voglia ottenere della liquidità aggiuntiva.

Mutuo per surroga

Come anticipato nella pagina dedicata al mutuo per sostituzione, nel 2007 la Legge Bersani ha introdotto i concetti di surroga e portabilità.

Con tali novità si è resa più semplice ed economica la possibilità per un cliente di sostituire il mutuo con uno a condizioni più convenienti.

In poche parole è possibile sostituire il mutuo in essere trasferendo l’ipoteca già iscritta sull’immobile del cliente e che era a favore del precedente istituto, “portandola” a favore del nuovo istituto che subentra nell’operazione.

Con la nuova operazione si possono modificare i diversi parametri che regolavano l’operazione originaria (quali, ad esempio, la durata, il tipo di tasso e di indicizzazione), ma non l’importo residuo, che deve restare (al centesimo di €) quello del residuo debito al momento della estinzione.

Anche i partecipanti devono essere esattamente quelli presenti nella operazione che si vuole surrogare.

Vantaggio e novità di questa operazione stanno nella sua completa gratuità: spese di istruttoria, nuova perizia, polizza varie e persino la parcella del Notaio sono oneri a carico della Banca che subentra nell’operazione. Il cliente, infatti, non deve sostenere alcun onere.

I parametri di riferimento

Sono i tassi che si applicano ai prestiti fra le banche.
A questi ogni banca somma un’aliquota detta “Spread” rappresentata quindi il guadagno della Banca e varia in funzione della tipologia di prodotto e di cliente.

Euribor

L’Euribor è il tasso di riferimento interbancario diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi d’interesse ai quali le Banche operanti nell’Unione Europea cedono i propri depositi in prestito.
L Euribor è utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui a tasso variabile.

Eurirs

L’Eurirs è il tasso di riferimento diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari ad una media ponderata dei tassi d’interesse ai quali le Banche operanti nell’Unione Europea cedono i propri depositi in prestito.

BCE

Il BCE è il tasso di riferimento emanato dalla Banca Centrale Europea (BCE) e rappresenta il tasso al quale la Banca Centrale Europea concede prestiti alle banche operanti nell’Unione Europea.
Il BCE è utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui a tasso variabile.

Le tipologie dei tassi

Quale scegliere

Tasso fisso

Il tasso e la rata restano uguali per tutta la durata del mutuo; normalmente il tasso fisso comporta un costo totale degli interessi superiore rispetto a quello di un mutuo a tasso variabile; ciò detto, con un tasso fisso si può bloccare la rata per l’intera durata del mutuo e non si corrono rischi di aumento dell’ importo rata nel corso della durata del proprio mutuo; il tasso fisso è consigliato per chi desidera non rischiare e vuole garantirsi un impatto costante della sua rata sul proprio budget di spesa mensile per la durata del proprio mutuo casa.

Tasso variabile

Il tasso segue le variazioni dell’indice di riferimento (Euribor o tasso BCE) e la rata varierà di conseguenza durante la durata del mutuo; oggi i tassi variabili consentono un risparmio notevole rispetto ai tassi fissi in termini di spesa per interessi e quindi importo della rata; a fronte di questo beneficio immediato (minor spesa e minor impatto finanziario mensile), chi sceglie un tasso variabile è soggetto a futuri aumenti dei tassi e quindi a futuri aumenti della rata; è quindi sempre bene valutare quale sarebbe l’importo della rata qualora i tassi variabili sui prossimi 10-20-30 anni aumentassero del 2-3 % per capire se la rata possa essere sempre sostenibile e quindi sopportabile mensilmente.

Tasso variabile con Cap (tetto massimo)

Il tasso è variabile ma, in caso di tassi in aumento, non potrà superare il valore massimo predeterminato chiamato Cap; questo tipo di tasso permette di unire il vantaggio di una rata più ridotta rispetto al tasso fisso, con il vantaggio di una sicurezza di contenimento della rata in caso di aumento tassi; il tasso variabile con Cap comporta normalmente un costo per interessi superiore al tasso variabile standard per il meccanismo del Cap offerto dalla Banca all’ interno del finanziamento.

Tasso variabile a rata costante (durata variabile)

Il tasso è variabile ma la rata è costante nel tempo, per cui in caso di tassi in aumento, la durata del mutuo si allunga, e in caso di tassi di riduzione, la durata del mutuo si restringe; questo prodotto permette di contenere la rata a livelli pari a quelli di un mutuo a tasso variabile, bloccando la sicurezza di una rata costante anche in caso di aumento dei tassi d’interesse; il meccanismo di allungamento della durata del mutuo in caso di rialzo dei tassi variabili varia di banca in banca.

Tasso misto

Durante la durata del mutuo si può effettuare il cambio di tasso, da tasso variabile a tasso fisso, e viceversa; questo mutuo permette di “cambiare” idea sul miglior tasso ogni 2-3 anni in funzione della situazione di mercato; normalmente lo spread (ossia il ricarico di interesse applicato dalla banca sul tasso di riferimento Euribor o IRS) è superiore rispetto a quello di mutui a tasso variabile o a tasso fisso per il meccanismo di cambio tasso offerto dalla Banca all’ interno del finanziamento.

Le assicurazioni

Quale scegliere

Assicura il tuo mutuo

La polizza protezione mutuo, può essere finanziata dalla banca, con rate mensili contenute, fino all’estinzione del mutuo.

Prevede le seguenti coperture:

Caso morte
Perdita involontaria del posto di lavoro
Invalidità totale e permanente da infortunio superiore al 60%
Inabilità temporanea totale da infortunio e malattia
Malattia grave

La polizza garantisce il rimborso del finanziamento:

Estinguendo il debito residuo nei casi di morte, invalidità totale permanente da infortunio e
malattia grave.
Rimborsando le rate nei casi di inabilità temporanea totale al lavoro da infortunio o malattia e
perdita d’impiego.

Nei casi di estinzione anticipata dell’importo del mutuo, l’assicurato ha due possibilità:

Far proseguire la copertura assicurativa. L’assicurato continuerà a risultare beneficiario, in caso di decesso invece sarà il soggetto designato o l’erede. La liquidazione verrà calcolata in base al piano di ammortamento del mutuo sottoscritto inizialmente.
Recedere dal contratto.
All’assicurato sarà restituito il rateo di premio relativo al residuo periodo assicurazione.

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L’Ape - Attestato di prestazione energetica

Tutti i trasferimenti immobiliari, così come i contratti di locazione, devono essere corredati dall’attestato di prestazione energetica, l’Ape.
La certificazione dei consumi degli immobili è tornata quindi ad essere obbligatoria, in caso di compravendite, cessioni, affitti, ecc..
L’obiettivo è consentire ai cittadini di valutare gli immobili dal punto di vista energetico e confrontare edifici diversi.
Il ripristino è stato effettutato dal Dl 63/2013 che ha però anche ampliato il contenuto dell’attestato, oltre ad averne modificato il nome: l’Ape ha infatti preso il posto dell’Ace, che stava per attestato di certificazione energetica.
Il nuovo attestato ha però anche un contenuto più ampio rispetto al vecchio Ace: non si limita infatti a descrivere l’effettivo rendimento energetico dell’immobile, ma indica anche gli interventi migliorativi, proponendo lavori più significativi ed economicamente convenienti.

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