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Come richiedere il mutuo

Il processo di scelta e ottenimento del mutuo può sembrare complesso e oscuro.
In realtà basta conoscere i diversi passaggi e le loro implicazioni per affrontarli con tranquillità e gestire la propria richiesta di mutuo nel modo più pratico ed efficace.

La scelta della banca
mille
mutui è il mezzo ideale per questa ricerca.
Ti consentirà infatti di scegliere il miglior mutuo selezionato in molteplici banche e addirittura di fare richiesta di un mutuo online, ottenendo una consulenza specializzata e indipendente senza mai lasciare la comodità della tua casa.

La richiesta di mutuo
Una volta individuata la banca occorre compilare con la massima precisione possibile la domanda di finanziamento in tutte le sue parti.

La domanda di mutuo, predisposta sotto forma di questionario, contiene le seguenti informazioni:
i dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti del finanziamento;
la residenza
l’occupazione attuale: se dipendente o lavoratore autonomo;
l’anzianità di servizio o di lavoro autonomo;
il settore lavorativo/produttivo;
se lavoratore dipendente: l’indicazione del datore di lavoro;
il reddito netto mensile;
la descrizione dell’unità immobiliare e delle sue pertinenze;
una dichiarazione di non avere debito ovvero di averne; in quest’ultimo caso occorre precisare
   l’importo e l’identità dei creditori.

Il parere preliminare di fattibilità
I dati e le richieste contenuti nella domanda consentono alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità sull’operazione di mutuo.
La concedibilità o meno (fattibilità dell’operazione) della somma richiesta dipende in generale dal concorso di più elementi.

Essi sono:
il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei
   redditi;
il valore dell’immobile oggetto di finanziamento;
la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione).

Dall’esame dei dati sopra elencati la banca è in grado di esprimere un proprio “parere di fattibilità” che, se positivo, dà l’avvio alla fase successiva consistente nella richiesta della documentazione.
Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per determinare l’importo del mutuo è il cosiddetto rapporto “rata/reddito”: la rata del mutuo, calcolata ai valori del momento, non dovrebbe indicativamente superare il 35% del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

I documenti da presentare
Ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento richiesto è necessario inoltrare alla banca tutta la documentazione necessaria per confermare quanto già dichiarato informalmente nella richiesta di mutuo.

La Banca provvede alla richiesta, anche per via e-mail, della seguente documentazione:

Lavoratori dipendenti
dichiarazione del datore di lavoro dell’anzianità di servizio del dipendente;
originale degli ultimi due cedolini dello stipendio e copia del modello CUD e copia del mod. 730 o
   Unico.

Lavoratori autonomi o liberi professionisti
copie degli ultimi due “Unico”;
estratto della Camera Industria e Artigianato (C.C.I.A.A);
se professionista, attestato di iscrizione all’Albo professionale cui appartiene.

Per tutti e a integrazione dei documenti sopra elencati
certificato di nascita;
certificato di stato civile oppure estratto dell’atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni;
nell’ipotesi di persone divorziate o separate legalmente; bisogna presentare copia della sentenza del
   tribunale;
copia della “promessa di vendita” o compromesso;
planimetria in caso di acquisto dell’ immobile sia delle eventuali pertinenze (cartina, solaio, box);
copia dell’ultimo atto di proprietà;
estratti c/c bancari degli ultimi tre mesi.

La delibera del finanziamento
La banca, acquista la documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti (quali “l’acquisizione della “dichiarazione notarile preliminare” sul bene offerto in garanzia, nonché della “relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento.
A delibera avvenuta la banca ne dà immediata comunicazione al richiedente e fissa la data della stipula dell’atto pubblico di finanziamento.

Finanziamento massimo
L’importo massimo finanziabile per l'acquisto di immobili, è in genere l’80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell’ipoteca.
Mentre per i mutui di altre finalità, è in genere de
l 50% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell’ipoteca.

Il contratto di mutuo e la costituzione di ipoteca
Il contratto di mutuo è la fase conclusiva del procedimento iniziato con la sottoscrizione della proposta di acquisto e della promessa di vendita (compromesso).
Il mutuo viene stipulato davanti ad un notaio, presenti la Banca e il richiedente il finanziamento, e va redatto per atto pubblico.
Oggetto dell’atto è il trasferimento di una somma di denaro dalla banca al cliente, con l’assunzione da parte di quest’ultimo dell’obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro.

Costituzione dell’ipoteca
Di norma, insieme all’atto di mutuo viene costituita l’ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento.
L’ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica.
Le banche richiedono l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato.

L’ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato ma anche:
gli interessi della misura concordata;
gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto;
i premi assicurativi.

L’ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se il mutuo dura di più occorre rinnovarla).

All’estinzione del mutuo, in base alla legge 40/2007 (Legge Bersani), la banca provvede automaticamente alla cancellazione dell’ ipoteca, senza costi per il cliente.

L’erogazione della somma mutuata
Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo strumento del “contratto unico”.

Esso configura come un mutuo ove l’erogazione dell’intera somma data in prestito ha formalmente luogo contestualmente alla stipula dell’ atto; ma la somma viene pure contemporaneamente riversata dal cliente alla banca a titolo di deposito a garanzia dell’ iscrizione ipotecaria.

Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento della ipoteca, la somma viene definitivamente riconsegnata al mutuatario.

Per semplificare e agevolare la transazione la banca in genere attiva il cosiddetto prefinanziamento:
rende cioè immediatamente disponibile la somma, sulla quale verranno pagati gli interessi per i giorni trascorsi dall’ erogazione al completamento della pratica notarile di ipoteca.

Esistono banche che erogano il mutuo contestualmente alla sottoscrizione del contratto.

 
 
 
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