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L'abc del mutuo
1. Il mutuo: caratteristiche generali
2. Le modalità di rimborso del mutuo
3. Mutui e tipologie di tasso
4. I termini chiave: Spread, Eurirs, Euribor
 
1. Il mutuo: caratteristiche generali
Il mutuo (disciplinato dall’art. 1831 del Codice Civile) è un contratto reale attraverso il quale una parte, detta mutuante, consegna all’altra, detta mutuataria, una somma di denaro, che quest’ultima si obbliga a restituire successivamente, in un arco temporale più o meno lungo, attraverso la corresponsione di una somma di denaro aumentata di una quota d’interessi, commisurata all’estensione dell’intervallo temporale entro il quale avviene il rimborso.

Una delle finalità principali per cui il mutuo viene concesso è legata all’esigenza di liquidità per finanziare l’acquisto di un immobile.
Le compravendite assistite da mutuo avvengono di fronte al notaio con la presenza di acquirente, venditore dell’immobile e funzionario della banca che eroga il mutuo. Il notaio è chiamato a pubblicare due atti, uno relativo al rogito di trasferimento della proprietà dell’immobile, l’altro collegato all’atto di mutuo tra la banca e l’acquirente, con in allegato il piano di rimborso del finanziamento.

Con l’atto di mutuo la banca presta al mutuatario una somma di denaro a fronte di una garanzia di restituzione rappresentata dall’immobile oggetto di acquisto, sul quale viene iscritta la cosiddetta “ipoteca” a favore della banca.

L’ipoteca è una forma di garanzia che conferisce alla banca il diritto di disporre dell’immobile in caso di mancato rimborso del mutuo da parte del mutuatario.

L’ipoteca non limita né l’utilizzo né il godimento dell’immobile da parte del mutuatario ma rappresenta un vincolo nel caso in cui questo decida di venderlo.

2. Le modalità di rimborso del mutuo
Il rimborso del mutuo avviene sulla base di un piano di ammortamento accettato dal mutuatario in sede di atto di mutuo in cui sono definiti gli importi delle rate di mutuo.

Ogni rata è normalmente composta di una quota di capitale (capitale che viene restituito alla banca) e di quota interessi (interessi di remunerazione del capitale prestato dalla banca).

Vi sono diversi tipi di piano di ammortamento; il più comune è il così detto piano di ammortamento alla francese, che prevede rate successive composte da quote capitali crescenti e quote interessi decrescenti.
L’effetto sulla rata dei tassi d’interesse è quindi maggiore nel primo periodo del piano di ammortamento e successivamente tende a diminuire, influendo sempre meno sulla composizione della rata.

La scadenza della rata è tipicamente mensile, anche se diverse banche offrono rate con scadenze trimestrali o semestrali. Il pagamento della rata del mutuo normalmente coincide con la fine del mese. Nel intercorrente fra la stipula dell’atto di mutuo e il giorno in cui avviene effettivamente il rimborso della prima rata (con l’avvio del piano di ammortamento vero e proprio) la banca matura interessi sul capitale erogato.
Questo periodo detto di pre-ammortamento tecnico, fa si che il mutuatario debba pagare una singola rata del piano di ammortamento riportato in allegato all’atto di mutuo. Per ridurre al minimo l’importo di questa prima “ratina” di solo interessi è consigliabile stipulare l’atto di mutuo a ridosso del giorno di addebito della prima rata del piano di ammortamento.


3. Mutui e tipologie di tasso
L’ importo della rata del mutuo è determinato dalla somma erogata, dalla durata del mutuo e dal tasso di interesse pagato alla banca. Quest’ultimo viene espresso in termini percentuali su base annua (per es. mutuo con 3,5% di interessi annuali).
I tassi di interesse oggi più utilizzati sono tasso fisso e tasso variabile. Solo negli ultimi anni, a fronte della crescita del mercato immobiliare e della crescente attenzione rivolta dagli istituti di credito alla clientela, si è assistito ad un forte proliferare di tipologie di tasso e piani di rimborso.

Vediamo assieme nel dettaglio le caratteristiche principali delle tipologie di tasso più comuni:
Tasso fisso: quando si stipula un mutuo a tasso fisso la rata rimane fissa per tutto il periodo di rimborso del finanziamento.
Il tasso fisso che determina il piano d’ammortamento è costruito come somma tra l’IRS (tasso di riferimento per tassi fissi) e lo spread (il margine di guadagno della banca) oppure viene comunicato dagli Istituti di credito come tasso “finito” (calcolato già come somma IRIS e spread).

Tasso variabile: se si stipula un mutuo a tasso variabile l’importo della rata potrà variare da rata a rata (quindi mensilmente, trimestralmente o semestralmente). Il tasso variabile viene espresso come somma tra l’Euribor (tasso di riferimento per tassi variabili)e lo spread (il margine di guadagno della banca).
La variazione è dovuta alla variazione dell’indice Euribor utilizzato per la costruzione del tasso variabile.

Tasso misto: questo tasso prevede la possibilità di modificare durante il corso dell’ammortamento la tipologia di tasso applicato, da fisso a variabile e viceversa, ed in genere è a durate predefinite, per esempio ogni 2,3 o 5 anni.

Tasso variabile con Cap: il tasso variabile con Cap (dove cap sta per tetto massimo), permette di beneficiare di un tasso variabile -normalmente più basso rispetto al fisso- ma con la garanzia di un tetto massimo oltre il quale il tasso variabile non potrà mai salire a prescindere dalle condizioni del mercato dei tassi Euribor.
Per la costruzione del tasso variabile con tetto massimo le banche sono solite utilizzare uno spread più alto rispetto allo spread applicato ai classici mutui a tasso variabile.

Tasso variabile a rata costante e durata variabile: il tasso variabile a rata costante combina le caratteristiche del tasso variabile con quelle del tasso fisso.
La rata mensile da restituire è costante per tutta la durata del mutuo mentre a variare è la durata del mutuo che si allunga se i tassi d’interesse crescono e si accorcia quando accade il contrario.

L’allungamento della durata oltre quella originaria è normalmente definito in un termine massimo in contratto.

4. I termini chiave: Spread, Eurirs, Euribor
Il tasso di interesse applicato ad un mutuo, altresì definito tasso finito, è calcolato come somma tra l’indice di riferimento e uno spread, o percentuale di guadagno della banca.
Esemplificando, nel caso di un mutuo a tasso variabile, il tasso finito è dato dalla somma tra Euribor (o tasso BCE) più Spread, mentre per un mutuo a tasso fisso la somma avviene tra Eurirs e Spread.
 
 
 
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